Процесс покупки недвижимости в Болгарии

Затраты по покупке недвижимости в Болгарии умеренные


Как высоки оплаты агентов по недвижимости и гонорары адвокатов в Болгарии? Какие другие расходы при покупке недвижимости в Болгарии?

Затраты по сделке

    Кто оплачивает?
Налог на передачу 0.10% - 3% покупатель
Нотариальный налог 0.10% - 1.50% покупатель
Регистрационный налог 0.10% покупатель
Агентское вознаграждение   2.50% - 3%
2.50% - 3%
покупатель
продавец
Расходы, оплачиваемые покупателем 2.80% - 7.60%  
Расходы, оплачиваемые продавцом 2.50% - 3%  
Общее 5.30% - 10.60%  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Насколько сложен процесс покупки недвижимости в Болгарии?

Покупатели должны помнить, что в отличие от Великобритании, Италии, Франции, Кипра и других развитых странах, Болгария не имеет централизованного реестра недвижимости. Поиски недвижимости будет необходим, этот процесс должен быть поручен компетентному консультанту.

Очень важно найти консультанта, которому вы можете доверять, и иметь полноценное обсуждение о том, почему вы покупаете (для инвестиций? для проживания, отдыха?). Не стоит поддаваться убеждениями застройщиками и инвестиционных схем, стоит тщательно обсудить с надежным советником цель приобретения. Это абсолютно необходимо.

Болгария предоставляет покупателям очень хорошую налоговую ставку на прибыль, но вам нужна поддержка, вам нужен надежный помощник, болгарский бухгалтер. И это самая большая проблема в Болгарии – можете быть обмануты.

Всегда важно понять, для чего хочет покупатель недвижимость. Зная это, возможно разработать последовательную стратегию, от А до Я.

Иностранные инвесторы могут приобретать недвижимость в Болгарии и землю для строительства. Иностранные инвесторы не могли владеть пахотной землей, но ограничение ослабленно с 01 января 2014 года.

Граждане государств Евросоюза могут владеть недвижимостью и землей в Болгарии на тех же условиях, как и болгары.

В настоящее время, существует альтернативный вариант при покупке земельной собственности в Болгарии - зарегистрировать компанию, с покупателем как единственный владелец и директор (покупатель может выбрать, добавить или нет других совладельцев или назначить или нет, директоров, например, супругу).

При покупке другой недвижимости кроме участка, компания не обязательна, но часто желательна. В противном случае, если вы покупаете квартиру на участке земли с договором аренды и основная аренда (договор), продана, новый владелец может запретить посещение, доступ на землю где располагается квартира.

Важный вопрос: должны ли компании быть НДС-зарегистрированы или нет? Обсудите это с вашим консультантом.

Правила по НДС:

  • Если продавец физическое лицо, покупатель физическое лицо, без НДС
  • Если продавец-физическое лицо, покупатель-это компания, без НДС
  • Если продавец является юридическим лицом, НДС необходим, если компания зарегистрирована в качестве плательщика НДС, или если стоимость недвижимости составляет более BGN50,000 (€25,510)
  • Если продавец является компанией, зарегистрированной плательщиком НДС, а покупатель является компанией, зарегистрированной плательщиком НДС, то покупатель может получить возврат НДС.

 

Так что, если вы покупаете у застройщика (который, скорее всего, будет компания, зарегистрированная по НДС), вы, возможно, должны пройти НДС-регистрацию.

В любом случае, если цена продажи составляет более BGN 50,000 (€25,000) и недвижимость была куплена через фирму, Вашей компании необходимо будет встать на учет по НДС, поскольку стоимость составляет более BGN50,000 (€25,000). После продажи, вам нужно зарегистрироваться в течение 14 дней.

Если НДС подлежит уплате, НДС составляет 20% от налогооблагаемой базы’ - разница между ценой продажи и оборотной базы от BGN50,000 (€25,000) – так что если вы продаете недвижимость стоимостью BGN51,000 (€25,500), НДС уплачивается в размере 20% от BGN1,000 (€500). Или же, если цена покупки была выше BGN50,000 (€25,000), НДС составляет 20% от разницы между покупкой и вашей ценой продажи.

Возникает осложнение, если вы купили у компании, потому что тогда вы бы, наверное, вернули свой уплаченный НДС оплаченный застройщиком (и включен в цену продажи). Если зарегистрирована компания, то регистрация в качестве плательщика НДС, а также требование о возврате НДС, что продавец предоставил вам. Когда вы продаете недвижимость, вы можете и должны вернуть НДС в полном объеме (даже если цена на недвижимость упала).

Корпоративное приобретение

Создание компании, чтобы приобрести недвижимость не является редкостью, и многие агентства предлагают регистрацию как часть пакета.

Ступени:

  1. Когда вы нашли объект недвижимости, произвести предварительное исследование, для того чтобы получить ответы на Ваши вопросы и решить проблемы. Когда вы уверены, что хотите недвижимость, договариваетесь.
  2. При достижении соглашения, предварительный договор составлен и подписан продавцом или представителем, и в то же время вы должны разместить депозит 10%, чтобы снять недвижимость с базы продаваемых объектов.
  3. Следующий шаг, мы начинаем процесс открытия компании для покупателя.
  4. Когда компания создана и название “подтверждено”, “договор купли” (нотариальный) подписывается обеими сторонами, в это время как вы оплачиваете остаточный баланс от покупной стоимости и "ключи" переданы вам. Вы владелец.

 

Для регистрации частной компании с ограниченной ответственностью (ООД) необходимо:

  1. Придумать уникальное название компании, и заказать его.
  2. Проект устава или учредительного договора.
  3. Назначить управляющего директора (или совет директоров).
  4. Депозит не менее 70% уставного капитала, а также получения банком акта, подтверждающего депозита. Минимальный капитал фонда-BGN5,000 (€2,500).
  5. Зарегистрироваться в Торговом реестре, приобрести любые необходимые разрешения, а затем ждать публикации в государственной газете. Регистрация компании технически завершена на этом. Однако есть еще несколько шагов:
  6. В течение трех дней после регистрации, зарегистрировать компанию в Национальном статистическом институте и получение БУЛСТАТ номера.
  7. Регистрации в Национальном Институте социального страхования и налоговую службу.

Теперь у вас есть юридическая компания.

Примечание: в Болгарии есть цена налогового расчета. Эта стоимость обычно в несколько раз ниже, чем цена продажи. По разным причинам большинство продавцов предпочитают, чтобы более низкая стоимость должна появиться в титуле, а не реальная цена продажи. Из-за этого могут быть расхождения между ценой, которую Вы платите и ценой, написанной на титуле.

 

Нотариальный акт

В соответствии с болгарским законодательством передача имущественных прав, а также установление ограниченных вещных прав в отношении недвижимого имущества осуществляется путем официального соглашения (обычно называется “Нотариальный акт”), подписанного сторонами имеющего соответствующую квалификацию нотариуса, уполномоченного действовать в пределах региона расположения объекта недвижимости.

Передача права собственности или ограниченных прав в отношении недвижимого имущества подлежит регистрации в соответствующем реестре недвижимого имущества. Законным владельцем объекта недвижимости является лицо, зарегистрированное в реестре недвижимого имущества.

Занимает в среднем 17 дней, чтобы завершить процедуру, необходимую для регистрации недвижимости.

 

Таблица транзакционных издержек при покупке недвижимости в Болгарии

 

Налог На Передачу

Налог на передачу устанавливается муниципалитетами и колеблется от 0,10% до 3%. Налоговая ставка в Софии составляет 2,5%.

Нотариальная Пошлина

Нотариальные расходы составляют около 0,10% до 1,50% от стоимости недвижимости. Есть расписание нотариальных сборов, взимаемых в Болгарии. Нотариальные сборы не могут превышать BGN6,000 (€3,000).

 

Нотариальная Пошлина

Налоговая база, BGN (€) Нотариальная Пошлина
До 100 (€50) BGN 30 (€15)
100 to 1,000 (€500) 1.50% на сумму более €50
1,000 to 10,000 (€5,000) 1.30% на сумму более €500
10,000- 50,000 (€25,000) 0.80% на сумму более €5,000
50,000- 100,000 (€50,000) 0.50% на сумму более €25,000
100,000 – 500,000 (€250,000) 0.20% на сумму более €50,000
Более 500,000 (€250,000) 0.10% на сумму более €250,000, но не более BGN6,000 (€3,000)

 

Регистрационный Взнос

Плата за регистрацию в регистре недвижимого имущества составляет 0,10% от стоимости покупки или налоговой оценки, в зависимости какая сумма выше.

Агентское вознаграждение

Бывают случаи, когда покупатель плечи весь груз плату. Следовательно, покупателю рекомендуется удостовериться в том, что продавец ожидает его заплатить или разделить плату.